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你家小區的業委會在正常工作嗎?
發布時間:2014-6-12  瀏覽次數:945
   據報道稱,目前鐘樓區有275個物管住宅小區(包括散居樓),其中103個先后成立了業委會,但僅有42個業委會在任期內正常工作,其余有的待換屆,有的已解散。業主委員會能否正常工作?如何代表業主依照法律、法規和管理規約行使權利,自覺履行法定和約定的義務?

  組成業主委員會有多難?

  主持人:業委會成立的最大難題在哪里?

  邵順方:最難的是缺少熱心公益、真心奉獻的業主代表。我們也一直在物色一些退休的人來做業委會的工作,可是目前還沒有人主動愿意參加。

  王勝:我們同樣希望能有這樣一批熱心的業主在業主委員會發揮作用,我們的工作也會便利很多。然而,有一批好心的業主因為怕麻煩,并不愿意加入業委會。

  柏文學:首先,部分業主少奉獻精神;再者,或許有業主期待坐享其成,覺得如果自己做不好還會被指責,還不如不做。

  王勝:還有一些業主自己是愿意為大家服務的,可是家人不支持,最后只能放棄。

  主持人:什么樣的業委會成員才能得到業主的認可?

  邵順方:要想得到業主的認可,就需要做事——做很多具體實際的事。比如,小區內部的消防設施噴淋系統存在隱患需要維修,這是關乎業主生命的大事,必須要做,但往往容易被耽擱。因為房屋維修基金的審批、業主簽字同意需要很長一段時間,我們只能自己先墊付資金去維修。我們小區確實就發生了一次火災,那時多虧小區的噴淋系統和警報能正常工作,才避免了更大的損失。其實,這些事情很麻煩、很復雜,你不做,業主未必清楚,你做了,業主也未必說你好。目前,由于我們長期的努力,業主越來越認可我們的工作,并且給予了更大的支持,甚至有業主愿意個人出資9至10萬元,為小區建一個活動室,用于業主之間的聊天溝通。

  王勝:這也反映了每個業主內心還是都愛自己的家園的。絕大多數業主支持正能量的傳播,并且也愿意以各種形式參與進來。如果有一些業委會成員胡作非為,進而損壞業主的利益,其他業主更不會為小區做貢獻。

  主持人:業主委員會與物業公司之間是“冤家”關系嗎?

  柏文學:業委會和物業公司應該是一種天然的對立和統一的關系。業主委員會需要為維護業主的利益而站在物業公司的對立面。

  王勝:部分業委會成員以為與物業公司唱對臺戲,就能體現他是為業主說話,就是代表業主的利益。業委會的正確定位很關鍵。事實上,業委會與物業公司良好合作更能維護業主利益。

  邵順方:個別業委會成員因為不知道如何才能做好維權工作,有時未必能真正從小區管理的大局出發考慮問題,所以會對物業公司有些過激的指責。事實上,業委會的想法與做法應該與物業公司目的相一致,而且價值觀念也需要相互認同,都是為了服務好業主。我們都希望以良好的溝通來共同解決一些問題,做成一些事,辦好一些事。

  王勝:像邵主任這個小區里,有人愿意出錢出力的情況是難能可貴的,也是非常特殊的。他們小區實行酬金制物業管理體系,業主委員會非常健全,工作也很有方法,還做了很多物業公司的工作,尤其是一些最難啃的“硬骨頭”工作。這樣的業委會,讓小區的管理工作事半功倍。

  維持業主委員會有多難?

  主持人:維持業委會的最大問題在哪里?

  邵順方:主要還是在三個方面,一是物業費的收繳難,對于個別不交物業費的業主,我用寫信、面談等種種方法都沒能取得較好的效果,還是缺少能很好解決的法律手段;還有關于業主三分之二簽字同意的程序,我覺得應該簡單多數同意。此外,還有房屋維修基金的安全運用與安全理財。

  王勝:對于“三分之二同意”,我曾經有個想法,是否可以反向操作,把需要處理事項的文案及照片公示,如果沒有超過三分之一人反對,就應該批準。

  邵順方:因為現在有很多買了房的業主不居住在這里,或者業主出遠門,讓那么多業主簽字很難。這條規定使大部分業主的權利不能及時得到維護。

  主持人:業委會解散的最大原因又是什么?

  王勝:我遇到的少數業委會解散,問題還是比較突出的,主要是由于業委會成員的不團結。有的是原本的業委會本身很正派,但是被后來的成員所替換,而他們又未必比上一任做得好。有些本不適合做業委會成員,且別有用心的人,從事這樣的工作,反而會讓很多熱心的、好心的業主心寒而放棄。

  邵順方:我覺得對于一些歪風邪氣一定要堅決予以遏制,用自己的一身正氣,保證大家對業委會的正確認識。

  主持人:業委會成員能拋開私心為全體業主服務嗎?

  王勝:業主委員會的成員也都是業主,理應能夠自覺維護好業主的合法權益,但是這個要求確實比較難實現。有個別人雖然知道不交物業費就沒有成為業委會成員的資格,但還是會通過各種辦法來彌補他繳納的物業費。近期,可能會有專門針對業主委員會成員的培訓,讓他們取得相應的服務資質,提高他們的服務能力。

  主持人:這里的私心是想利用業委會的工作之便謀利嗎?

  邵順方:有的可能為了服務津貼而糾結。我們小區業主委會成員,除了聘請的一個每天留守辦公、處理文案工作的專職秘書,都是不拿服務津貼的。就有人質疑我們,覺得我們不拿津貼,是不是要做什么壞事。事實上,按照規定,我們是可以拿津貼的。但是,我們希望通過為業主解決一點一滴的事,來換取他們的信任。并且,我們不僅自己貼著電話費等費用做事,還首先繳納物業管理費。

  柏文學:我還是反對邵主任所在業委會工作人員不拿服務津貼的做法。因為這樣做是不可持續的,你或許可以無私奉獻,但是你如何要求其他人呢?你們小區業委會換屆以后呢?幾乎很難有小區能復制你們這樣的做法。我個人認為,業委會成員,為業主有付出,拿適當的津貼是應該的;蛟S有的業委會成員會利用工作謀取私利,但這與是否拿津貼沒有必然關系。怎么樣避免那些謀取私利的行為,這個或許要靠賬目公開等手段來解決。

  物業管理委員會能替代業主委員會行使好職責嗎?

  主持人:沒條件成立業委會的小區,一定愿意成立物業管理委員會嗎?

  王勝:對于這些小區,我還是支持成立物業管理委員會的。有機構對小區進行管理,保障業主的權利,肯定有益的。對于有高層建筑的小區,如果長時間沒有人管理并從中協調,存在很大的隱患。

  邵順方:如果由社區來牽頭做物管會,只有一個小區還好,但如果不止一個,而且物管會成員本身還有其他事務性工作,那他們能投注在一個小區的精力就會很有限。如果是業主委員會,他本身就是業主,他在堅持自己權益的時候會更細致、周到一些。物管會的更多人還是生活在小區外的人,他們能對小區投入多少感情來堅持這份工作,還是未知的。

  王勝:物業管理委員會可能是對沒有業主委員會的小區管理的一種補充,甚至可能是一種救急過渡手段。但是否會有一天,業主反而認為物管會最能維護自己利益呢?畢竟這里有很多方面的,諸如房管局、社區干部等專業人員參與管理。

  主持人:對于這兩個機構,你會更相信誰?

  柏文學:我可能還是會相信政府牽頭管理的物業管理委員會,它就算可能會差,也不會差到哪里去。業委會可能會很好,也可能會很差,落差會特別大。業委會成員是否拿津貼,拿多少,賬目能不能明明白白地公開,反而會讓我不放心。對業委會的信任程度可能還是趕不上物管會。

  邵順方:對于我而言,不談自己的工作經歷,就作為一個普通的業主,我會通過關注他們兩者做事,去評判誰的工作做得更到位,再來考慮更應該信任誰。他們都需要做很多細致具體的事,才能讓業主信服。

  柏文學:其實,從利益相關度來看,還是應該由業委會為業主代言最為合適。

  王勝:也就是說,誰能更好為業主的訴求代言,業主就信任誰?赡芪飿I管理委員會更能讓業主放心。

  主持人:物業管理委員會行使職責會遇到的最大問題在哪里?

  王勝:當個人的合法權益受到侵害時,如何來平衡個人與集體之間的關系,是一個最大的問題。

  柏文學:物管會管理好小區、維護好業主權益的驅動力從哪里來,可能是他們需要面對的最大問題。

  邵順方:由于業委會成員都是小區內部的業主,他們更關注自己的居住環境。而物管會是否可以持續關注小區的種種狀況呢?他們是不是真的能把小區的事當成自己家的事來對待呢?

  王勝:從某些方面來看,由于物管會是多方成立的,特別是有政府層面的代表參與,對一些業主維權的事情辦理起來會有更多便捷性。有物管會肯定比沒有業委會,或者比無法行使好職責的業委會要好得多。這樣的管理或許更規范、更公開。

  

  主持人:業委會這一機構能否正常工作,影響著越來越多業主的幸福指數。業委會需要在政府的引導下,按照法律法規協調好與物業公司等各方的關系,在功能上做到既不缺位也不越位,進而促進城市的和諧健康發展,真正推動我國的基礎民主和和諧社會建設。


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